Подборка: права собственников

Подборка объединяет адвокатов, к которым идут владельцы квартир, комнат и домов, когда право собственности нужно не просто иметь, а отстаивать. Типичные поводы: сособственник продаёт свою долю постороннему, бывший супруг или родственник отказывается выписываться, второй владелец не пускает в квартиру, управляющая организация выставляет завышенные счета или не устраняет протечки крыши. Опора для таких дел — ГК РФ о праве собственности и ЖК РФ.

Далее рассказано, как отбираются участники, какие споры между собственниками возникают чаще других, на что смотреть при выборе адвоката и какие документы собрать заранее. Блок рейтинга этой страницы содержит карточки участников.

Кому из владельцев жилья адресована подборка

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим жильём. На практике это право ограничивают другие люди: совладельцы, жильцы, соседи, управляющая организация. Подборка рассчитана на владельцев, оказавшихся в одной из трёх ситуаций.

Первая — общая долевая собственность, когда квартира принадлежит нескольким людям после наследства, развода или приватизации. Вторая — посторонние или бывшие члены семьи живут в квартире и не хотят съезжать. Третья — конфликт с управляющей организацией или с решениями общего собрания дома.

Споры с государственными органами о регистрации и кадастровом учёте участники тоже ведут, но для них редакция готовит отдельные подборки.

Как редакция проверяет участников

У каждого участника действующий статус в реестре адвокатов его субъекта. Проверка повторяется при обновлении подборки.

Судебную практику кандидатов смотрим в опубликованных решениях районных судов: выдел доли, определение порядка пользования, выселение, перевод прав покупателя доли, взыскание ущерба с управляющей организации. Предпочтение отдаётся кандидатам, у которых есть дела нескольких из этих видов.

Редакция учитывает сведения палат о дисциплинарных производствах и отмечает, работает ли адвокат с оценкой рыночной стоимости долей. Без неё невозможны споры о компенсации за незначительную долю.

Долевая собственность: где возникают конфликты

Продажа доли

Продавая долю постороннему человеку, продавец должен письменно сообщить остальным сособственникам цену и условия. На покупку доли на тех же условиях им отводится месяц. Если сособственника не известили, он вправе в течение трёх месяцев через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Сделки, по которым отчуждаются доли в квартире, обычно удостоверяются нотариусом.

Пользование общей квартирой

Если совладельцы не договорились, кто в какой комнате живёт, порядок пользования определяет суд. При этом принимаются во внимание размер долей, сложившийся порядок пользования и потребности каждого. Совладелец, которому досталось меньше, чем приходится на его долю, может требовать денежную компенсацию.

Выдел и выкуп доли

В обычной квартире выделить долю в натуре практически невозможно. В таком случае суд вправе обязать остальных совладельцев выплатить компенсацию, когда доля мала, выделить её невозможно, а интереса в пользовании жильём у владельца по существу нет.

Компенсация исчисляется исходя из рыночной стоимости доли, и именно о ней стороны нередко спорят. Один совладелец приносит оценку всей квартиры, поделённую пропорционально, другой настаивает на стоимости доли как отдельного объекта, которая заметно ниже. Суд нередко назначает оценочную экспертизу. Совладелец, которого обязывают выкупить долю, должен подтвердить, что у него есть деньги: суд предложит внести сумму на депозит.

Сравнение кандидатов по спорам собственников

Подбирайте адвоката по типу своего спора и спрашивайте про конкретные шаги, а не про общий опыт.

Ситуация собственника	Основной инструмент	О чём спросить кандидата
Сособственник продал долю тайно	Иск о переводе прав покупателя	Как доказать отсутствие извещения и успеть в трёхмесячный срок
Совладелец не пускает в квартиру	Иск о вселении и порядке пользования	Как будут распределены комнаты и что делать при неисполнении решения
Бывший член семьи не выписывается	Иск о прекращении права пользования и выселении	Сохранит ли суд за ним право проживания на время
Управляющая организация не устраняет протечки	Претензия, жалоба в жилищную инспекцию, иск	Кто отвечает за общее имущество и как подтвердить ущерб
Решение общего собрания нарушает права	Иск об оспаривании решения	Есть ли нарушение кворума и не истёк ли шестимесячный срок

Бумаги собственника для первой встречи

Адвокату нужно увидеть основание права и документы, из которых виден конфликт. Подготовьте:

сведения из ЕГРН о правах на объект и о лицах, которые в нём зарегистрированы;
договор, свидетельство о праве на наследство, судебное решение или другой документ — основание права;
справку о том, кто зарегистрирован в квартире, например выписку из домовой книги;
переписку с сособственником, извещения о продаже доли, телеграммы;
акты о заливе, квитанции об оплате ЖКУ, ответы управляющей организации;
протокол общего собрания, если оспаривается его решение.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, сообщите об этом сразу. Это влияет на порядок выселения и участие органа опеки.

Как развивается дело собственника

Первым шагом обычно служит письменное требование: освободить жильё, выкупить долю, устранить недостаток общего имущества. Это демонстрирует суду попытку собственника урегулировать вопрос мирно и начинает отсчёт сроков для неустойки, где она предусмотрена.

При выселении бывшего члена семьи суд проверяет, был ли он вселён собственником как член семьи и прекращены ли семейные отношения. Если у такого лица нет иного жилья и возможности его приобрести, суд вправе сохранить за ним право пользования на определённый срок. Исполнением решений по делам о вселении и выселении занимаются судебные приставы.

Собственник может оспорить решение общего собрания собственников в течение шести месяцев с того момента, как узнал или должен был узнать о нём. Если собрание прошло без кворума, решение ничтожно, и спорить о его последствиях проще.

Перед иском об оспаривании решения собрания нужно заранее письменно уведомить других собственников дома о намерении обратиться в суд. Обычно уведомление размещают на информационных стендах в подъездах и фотографируют. Иначе иск может быть оставлен судом без движения.

Вопросы собственников, которые задают чаще всего

Вправе ли собственник продать долю вопреки воле совладельцев?

Да. Их согласие не нужно, достаточно соблюсти преимущественное право покупки: известить и подождать месяц. Если они письменно отказались раньше, продать можно сразу.

Обязан ли новый собственник терпеть прописанных жильцов?

Когда право на жильё переходит к другому лицу, право пользования у членов семьи прежнего владельца, как правило, прекращается. К исключениям относятся, к примеру, лица, которые отказались от приватизации в пользу собственника.

Куда жаловаться на управляющую организацию до суда?

Письменная претензия в саму организацию, затем жалоба в государственную жилищную инспекцию. Инспекция вправе выдать предписание, но ущерб от залива взыскивается только через суд.

Для связи с редакцией пишите на электронную почту: iski@гражданские-адвокаты.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.